民生热点Q&A㊱ | 业主大会和业委会，是不是“神秘组织”？

什么是业主大会？

什么是业委会？

两者和我们每个业主有什么关系？

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　　房屋的所有权人为业主，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是决定小区共有和共同管理权利重大事项的“最高权力机构”。

　　Q1：业主大会是什么？

　　根据民法典第二百七十七条，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，它代表和维护的是物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。简单来说，小区里涉及全体业主合法权益的事情，由业主大会说了算。

　　Q2：业主大会的权力有哪些？

　　业主大会的权力可不小！根据民法典第二百七十八条，下列事项由业主共同决定，也就是由业主大会来拍板：

　　定规矩：制定和修改业主大会议事规则和管理规约。这两份文件是小区的“基本法”，规定了大家的行为准则和议事流程。

　　选班子：选举或更换业主委员会的成员。谁来当“执行者”，由全体业主投票决定。

　　聘管家：决定是自己管理小区，还是选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。现在的物业服务好不好？要不要换？这是业主大会的核心权力之一。

　　用大钱：决定小区专项维修资金的筹集和使用，比如动用维修资金来维修电梯等共用设施设备。

　　管资产：决定如何管理和利用小区共用部分从事经营活动，比如电梯广告、公共停车位等。

　　重大改造：决定改建、重建小区的建筑物及其附属设施。

　　一句话总结：业主大会是决策机构，决定“做什么”和“谁来做”。

　　业主委员会（简称“业委会”）可以理解为业主大会的“常设执行机构”。它不是一个独立的权力机构，而是业主大会决策的执行者和日常事务的管理者。

　　Q1：业委会是什么？

　　根据《广东省物业管理条例》，业委会是业主大会的执行机构，向业主大会报告工作。业委会对全体业主负责，接受业主监督。它不能自己“发明”权力，应依法履行职责。

　　Q2：它是如何产生的？

　　业委会委员不是指定的，也不是谁想当就能当。他们需通过业主大会，按照法定程序，由业主们一票一票选举产生。根据《广东省物业管理条例》的要求，业委会委员应当是本物业管理区域内的业主，并且通常需要具备遵纪守法、热心公益事业、责任心强、有较强的公信力和组织能力、遵守管理规约、无损害公共利益行为等基本条件。

　　Q3：主要职责是什么？

　　业委会的工作非常具体和繁杂，可以说是连接业主、物业和社区的桥梁。其主要职责包括：

　　召集会议：根据议事规则，召集业主大会定期或临时会议。

　　代表签约：代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　监督履约：监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调处理物业管理活动中的相关问题。

　　督促遵规：督促业主、物业使用人遵守管理规约，按照规定交纳物业费和维修资金。

　　配合管理：配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作。

　　公示信息：定期公布维修资金筹集使用、公共收益收支等情况，保障业主的知情权。

　　一句话总结：业委会是执行机构，充当“执行者”和“监督者”。

　　有些业主觉得成立业主大会、选举业委会是件比较难的事。其实，这需要我们了解流程、齐心协力。根据《业主大会和业主委员会指导规则》《广东省物业管理条例》等规定，关键步骤通常如下：

　　1.达到法定条件：当已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上时，就可以启动成立程序了（或由20%以上业主联名提出）。

　　2.申请与筹备：由业主向所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，在政府指导、协助下成立一个“业主大会筹备组”。

　　3.筹备组工作：筹备组在街道社区的指导下，开展确认业主身份、确定业主投票权数、拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案、确定业委会委员候选人产生办法及名单、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等工作。

　　4.召开首次业主大会：发布公告，组织全体业主对上述草案和候选人进行投票表决。当参与表决的业主人数和专有部分面积都达到法定比例，并且表决通过后，我们小区的首届业主大会和业委会就正式诞生了！

　　业主大会和业委会的全部力量，都来源于每一位业主的积极参与。

　　您是决策者：无论是制定规则还是选举委员，您的每一票都至关重要。

　　您是监督者：业委会的工作是否尽责？公共收益的账目是否清晰？这些需要您和其他业主一起来监督。

　　您是建议者：对小区的管理有什么好点子？对物业的服务有什么不满意？您可以通过合法渠道向业委会提出建议。